Ingresos por arrendamiento de personas físicas: deducciones, retención del 10% y obligaciones

Rentar un departamento, una bodega o un local genera un ingreso que el SAT reconoce con reglas propias, distintas a las de sueldos o a las de actividad empresarial. Esta guía explica cómo tributa una persona física por arrendamiento cuando no está en RESICO —ya sea porque no le conviene, porque rebasó el límite de ingresos o porque combina el arrendamiento con otras actividades excluidas del régimen—, con base en el Capítulo III del Título IV de la Ley del ISR.

Si tus ingresos por renta no exceden los $3,500,000 anuales y no tienes ninguna causa de exclusión, probablemente te convenga más el RESICO: revisa antes la guía del RESICO, que también contempla el arrendamiento.

¿Qué cuenta como ingreso por arrendamiento?

El artículo 114 de la Ley del ISR considera ingresos de este Capítulo:

• Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y, en general, por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
• Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.

Un detalle que suele pasarse por alto: los ingresos en crédito se acumulan hasta el año en que se cobran, no cuando se factura la renta.

Fuente: Artículo 114, Ley del ISR · Diputados

Dos formas de deducir: gastos reales o el 35% ciego

El artículo 115 da a elegir entre dos esquemas.

Deducciones reales, que incluyen:

1. El impuesto predial del año, más contribuciones locales de mejoras o de cooperación para obras públicas.
2. Gastos de mantenimiento que no sean adiciones o mejoras, y el consumo de agua, siempre que no los pague quien usa el inmueble.
3. Los intereses reales de préstamos usados para comprar, construir o mejorar el inmueble.
4. Salarios, comisiones y honorarios pagados por administrar el bien, con los impuestos que correspondan sobre ellos.
5. Las primas de seguros que amparen el inmueble.
6. Las inversiones en construcciones, incluidas adiciones y mejoras.

La deducción ciega del 35%, como opción que sustituye a todas las anteriores: se deduce ese porcentaje fijo sobre los ingresos del Capítulo, y además se puede deducir el impuesto predial pagado en el periodo. Es la opción más simple cuando no hay gastos importantes que comprobar.

Dos reglas adicionales importantes:

• En subarrendamiento, solo es deducible el importe de las rentas que el arrendatario le paga al arrendador.
• Si el propietario ocupa parte del inmueble o lo presta gratis, no puede deducir la parte proporcional de gastos, predial ni derechos de cooperación que correspondan a esa unidad —la proporción se calcula por metros cuadrados de construcción.

Fuente: Artículo 115, Ley del ISR · Diputados

Pagos provisionales: mensuales o trimestrales

El artículo 116 obliga a presentar pagos provisionales a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, aplicando la tarifa del artículo 106 a la diferencia entre los ingresos del periodo y las deducciones del artículo 115.

Quienes únicamente obtengan ingresos por arrendamiento y su monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales elevados al mes pueden optar por pagar de forma trimestral en lugar de mensual.

Fuente: Artículo 116, Ley del ISR · Diputados

La retención del 10% cuando el inquilino es persona moral

Cuando quien paga la renta es una persona moral, esa empresa debe retener el 10% sobre el monto pagado, sin deducción alguna, y entregar al arrendador el comprobante fiscal correspondiente. Esa retención se acredita contra el pago provisional que le toca hacer al arrendador.

Existe una alternativa: la persona moral puede optar por no expedir el comprobante de retención, siempre que el arrendador le expida un CFDI que cumpla los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación y que en ese mismo comprobante señale expresamente el monto retenido. Aun con esa opción, la persona moral sigue obligada a enterar la retención y a presentar sus declaraciones informativas.

Fuente: Artículo 116, Ley del ISR · Diputados

Arrendamiento a través de un fideicomiso

Cuando el uso o goce temporal del inmueble se otorga mediante un fideicomiso, el rendimiento se considera ingreso del fideicomitente, salvo en fideicomisos irrevocables donde el fideicomitente ya no tiene derecho a readquirir el bien: ahí el ingreso pasa a ser del fideicomisario.

La institución fiduciaria hace los pagos provisionales por cuenta del beneficiario en mayo, septiembre y enero, aplicando el 10% sobre los ingresos del cuatrimestre anterior sin deducción alguna, y debe entregar el comprobante fiscal correspondiente a más tardar el 31 de enero de cada año.

Fuente: Artículo 117, Ley del ISR · Diputados

Obligaciones ante el SAT

El artículo 118 fija las obligaciones de quien obtiene ingresos por arrendamiento:

1. Inscribirse en el RFC.
2. Llevar contabilidad conforme al Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
3. Expedir CFDI por las contraprestaciones recibidas.
4. Presentar declaraciones provisionales y la anual.
5. Informar a las autoridades fiscales, en los medios y formatos que señale el SAT mediante reglas de carácter general.

Sobre el punto 3, la ley agrega un candado poco conocido: en juicios de arrendamiento inmobiliario donde se condene al arrendatario al pago de rentas vencidas, la autoridad judicial debe exigirle al acreedor que compruebe haber emitido los CFDI correspondientes, y si no los acredita, debe informarlo al SAT.

Fuente: Artículo 118, Ley del ISR · Diputados

Preguntas frecuentes

¿Puedo cambiar entre deducciones reales y la opción del 35% cada año? El artículo 115 no limita la opción a un ejercicio en particular, pero conviene confirmar el criterio vigente con un contador antes de alternar, sobre todo si hay inversiones en construcción cuya deducción conviene mantener en el tiempo.

¿La retención del 10% aplica si mi inquilino es una persona física? No. La retención del artículo 116 solo la hacen las personas morales que pagan la renta. Si el inquilino es persona física, el arrendador entera el pago provisional completo.

¿Me conviene más RESICO que este régimen? Depende de tus gastos. Si tus deducciones reales o la opción del 35% superan lo que pagarías con la tasa de RESICO (entre 1% y 2.5% sobre lo cobrado), este régimen general puede salir más barato. Compara ambos antes de decidir; revisa la guía del RESICO para el otro lado de la comparación.

Conclusión

El régimen general de arrendamiento para personas físicas gira en torno a tres decisiones: cómo deducir —gastos reales o el 35% ciego—, cuándo pagar —mensual o trimestral, si solo tienes este tipo de ingreso— y quién retiene —el 10% que aplica cuando el inquilino es una persona moral. A partir de ahí, la obligación constante es la misma que en cualquier otro régimen: CFDI por cada renta cobrada.

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